手机登录碧桂园ehr系统:碧桂园叫停三四五线城市“全覆盖”战略,用规模换现金是真的吗,你怎么看?

开发商可能有些顶不住了手机登录碧桂园ehr系统。 其实从去年开始,开发商的资金链条就很紧张,因为开发商的融资渠道正一条条地被堵死。 以前开发商连买地都要找银行融资,但是从2016年国庆...

开发商可能有些顶不住了手机登录碧桂园ehr系统。

其实从去年开始,开发商的资金链条就很紧张,因为开发商的融资渠道正一条条地被堵死。

以前开发商连买地都要找银行融资,但是从2016年国庆那波调控起,各个地方都严格规定,开发商只能用自有资金拿地。所以从那时候起,我们就很少听到地王的消息了——如果是拿着从银行借的钱,不心疼,随便出高价,现在要全部自己出钱,太肉疼,开发商不会做这样的亏本买卖。

开发贷被收紧。据21世纪经济今年6月报道,某国有银行地产金融事业部负责人指,大型银行已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

发债渠道被无限收窄。据统计,截至今年6月上旬,房地产企业中止发行债券累计金额接近500亿元,涉及的企业包括合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等。(下图为房地产企业发债情况,数据来源于长城证券,可以看出2017年和2018年明显收缩)

由于境内融资受到严厉管控,房地产企业只好往境外跑。但这样的渠道也在逐步被冠上,比如发改委上周就发文,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,境外募集的资金主要用于偿还到期债务,避免产生债务违约。

最后一根稻草,来自央行。据报道,棚改货币化补偿政策面临重大调整,减低货币化补偿比例、提高实物补偿比例已经板上钉钉。而从2015以来,仅仅是国开行发行的棚改贷款(国开行的资金又来自央行发放的补充抵押贷款PSL),就超过2万亿元,成为三四五线城市房价暴涨的主要推手。一旦这个推手不在了,那么三四五线城市的房地产暴涨也就宣告结束了。这也是为什么主攻三四五线城市的碧桂园,要加快资金回笼的主要背景。

下图为碧桂园美元债价格,数据来源于彭博,可以看出碧桂园债券价格最近下跌比较厉害,这反映了市场对于碧桂园债务情况的担忧。

所以,开发商现在的资金链,是非常紧张的。除了碧桂园,中国很多大型开发商的负债都非常沉重,比如融创中国净负债率高达257%,恒大大约是180%。

如果将整个房地产行业考虑进来,一些中小型开发商的净负债率就更夸张了,比如泰禾集团净负债率高达476%,华发股份超过300%。

很明显,高层对于房地产调控的力度不会放松,去杠杆的决心也不会动摇,开发商们只不过是看到了这样局势,在大旱的时候多储存水分以度过饥荒。

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为什么中国首富一直在交替?

首富交替是正常现象,每个行业的周期不一样,现在是互联网行业的周期,首富出现在互联网,2018年首富是阿里巴巴的马云,2019年的首富是腾讯的马化腾。可以预计2020年的首富也会发生在互联网行业,看一下1999年到2019年历年的首富都有谁?

1999年、2000年的首富是荣毅仁,1999年财富80亿元,2000财富150亿元。

2001年中国的首富是刘永行,刘永好兄弟,财富80亿元。

2002年中国的首富是荣智健,财富70亿元。

2003年中国的首富是丁磊,财富76亿元。

2004、2005、2008年中国的首富都是黄光裕,2004年财富105亿元、2005财富140亿元、2008年财富430亿元。

2006年中国的首富是张茵,财富270亿元。

2007年中国的首富是杨惠妍,财富1300亿元。

2009年中国的首富是王传福,财富350亿元。

2010年、2012年中国的首富都是宗庆后,2010年和2012年财富都是800亿元。

2011年中国的首富是梁稳根,财富700亿元。

2013、2015、2016年中国的首富都是王健林,2013年财富1350亿元,2015年财富2200亿元,2016年财富2150亿元。

2014年、2018年中国的首富都是马云,2014年财富1500亿元,2018年财富2700亿元。

2017年中国的首富是许家印,财富2900亿元。

2019年中国的首富是马化腾,财富2503亿元。

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